La copropriété en France

04/10/2021

Vous êtes nouveau copropriétaire immobilier en France ou vous allez le devenir ? Sachez que cette acquisition comporte de nombreuses particularités. En effet, le nouveau copropriétaire doit comprendre qu’il a des droits sur son logement, ses « parties privatives », mais qu’il a également, non seulement des obligations, vis-à-vis de ses voisins, mais aussi des devoirs car il doit s’impliquer un minimum sur la gestion de cette collectivité que représente la Copropriété.

La copropriété est définie par l’article 1 de la loi du 10 Juillet 1965
La création d’une copropriété est obligatoire des lors que la propriété d’un bien immobilier est répartie entre au moins deux personnes, sauf rare exception liée à l’existence de bâtiments insalubres. Ce n’est donc pas le « standing » ou la valeur de l’immeuble ou de la résidence qui crée le fait de copropriété, mais tout simplement le nombre de propriétaires.

Qui sont les acteurs de la copropriété ?

Le syndicat des copropriétaires : Le syndicat des copropriétaires se crée automatiquement dès l’instant ou la propriété d’un immeuble est répartie entre au moins deux personnes. Cet organe est donc composé de l’ensemble des copropriétaires. Les locataires ne sont ainsi pas concernés. D’un point de vue juridique, c’est une personne morale dotée d’une personnalité juridique.
Le syndic de copropriété : Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires, et à ce titre, il est chargé de la gestion et de l’administration de la copropriété. Le syndic engage donc sa responsabilité du fait de l’exécution de son mandat.
Le conseil syndical : C’est un ensemble de copropriétaires bénévoles élus en assemblée générale. Il assiste le syndic dans ses tâches, contrôle sa gestion des comptes et fait remonter les demandes des copropriétaires. Le conseil syndical est présidé par un copropriétaire élu en tant que président du conseil syndical.

Quelles sont les responsabilités des différents intervenants ?

Le syndic de copropriété : Ses missions sont définies par la loi 65-557 du 10 Juillet 1965, par le décret du 17 Mars 1967, puis par les lois ALUR et ELAN.
Le syndic est chargé de faire respecter par l’ensemble de la copropriété les dispositions du règlement de Copropriété de l’immeuble, ainsi que toute décision votée en assemblée générale. D’une façon générale, le syndic veille à assurer la gestion, la conservation et le bon état général des parties communes.
Au titre de la gestion comptable et financière de la copropriété, le syndic prévoit le budget prévisionnel qu’il soumet au vote de l’assemblée générale des copropriétaires, et procède ensuite aux appels des provisions.
Il est tenu de conserver les archives du syndicat des copropriétaires et de souscrire un contrat d’assurance contre le risque de responsabilité civile dont le syndicat des copropriétaires doit répondre.

Le conseil syndical :
Il contrôle la gestion du syndic de copropriété, notamment sur les points suivants :

Comptabilité du syndic de copropriété
Répartition des dépenses
Conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les contrats
Elaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution.

Il est par ailleurs obligatoirement consulté pour la mise en concurrence des marchés et contrats dont le cout dépasse un montant fixé par l’assemblée des copropriétaires, et pour la conclusion des contrats.
Il peut apporter son assistance au syndic sur le choix des entreprises pour l’entretien courant de l’immeuble ou pour la réalisation de travaux décidés en assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires : C’est un organe d’assistance et de consultation, son pouvoir s’exerce principalement en assemblée générale, qui doit être tenue au moins une fois par an.
Au cours de cette assemblée générale, le syndicat des coproprietaires vote principalement :

Le budget prévisionnel de la copropriété pour l’année à venir.
L’approbation des comptes annuels
Les travaux à réaliser au sein de l’immeuble
Les contrats fournisseurs à souscrire ou à résilier pour l’immeuble
Le montant du fonds travaux introduit par la loi ALUR
Toute modification du règlement de copropriété
La désignation du syndic en cas de changement de syndic
L’élection des membres du conseil syndical.

Quels sont les droits et les des copropriétaires ?

Les copropriétaires peuvent disposer librement des parties privatives et communes de l'immeuble, à condition de respecter les dispositions du règlement de copropriété, les droits des autres copropriétaires et la destination de l'immeuble.

L'usage des parties privatives

Chaque copropriétaire dispose, avec son lot, d'une partie privative (appartement, cave, garage...) et d'une fraction de parties communes (terrain, cour, murs porteurs, toiture...). C'est le règlement de copropriété qui détaille les parties privatives et les parties communes de l'immeuble.Un copropriétaire est libre d'utiliser ses parties privatives comme il le souhaite, à condition de respecter le règlement de copropriété, de se conformer à la destination de l'immeuble, et de ne pas causer de troubles anormaux de voisinage aux autres copropriétaires.

Ainsi, un copropriétaire peut vendre son lot, le donner, l'occuper lui-même ou le mettre en location. Il peut aussi le réunir avec un autre lot lui appartenant, sans solliciter au préalable l'autorisation de l'assemblée générale. Le propriétaire peut également librement diviser son lot, mais uniquement si cette opération n'est pas interdite par le règlement de copropriété ou contraire à la destination de l'immeuble.

Chaque copropriétaire peut modifier la disposition des pièces de son appartement, installer des cloisons séparatives, repeindre ses locaux, modifier le revêtement des murs, plafonds ou planchers, poser des placards et appareils sanitaires, refaire l’installation électrique, etc. Il peut donc réaliser toutes les transformations ou tous les aménagements qu’il estime nécessaire, à condition qu’ils n’entraînent aucun dommage aux parties communes de l’immeuble.

Par exemple, le propriétaire de deux lots superposés peut, sans autorisation préalable, percer le plancher afin de les relier par un escalier intérieur, dès lors que ce plancher est une partie privative (une autorisation de l'assemblée générale est nécessaire si le plancher est une partie commune).

L'affectation des lots peut également parfois être modifiée, si la modification n'est pas interdite par le règlement de copropriété ou par la destination de l'immeuble. En cas d'interdiction, il est possible de demander une autorisation à l'assemblée générale des copropriétaires.

À savoir: la copropriété peut décider, à la majorité absolue de l'article 25, des travaux d'intérêt collectif sur les parties privatives (par exemple le remplacement de toutes les fenêtres de l'immeuble permettant une meilleure isolation thermique). Une fois votés, les copropriétaires ne peuvent pas s'opposer aux travaux.

L'usage des parties communes

Tous les copropriétaires ont les mêmes droits sur les espaces communs ou les équipements communs désignés par le règlement de copropriété. Toutefois, le règlement peut prévoir l'existence de parties communes spéciales ou de parties communes dont l'usage est réservé à un ou plusieurs copropriétaires seulement.

Les parties communes spéciales sont principalement prévues lorsqu'il existe plusieurs bâtiments. Le gros œuvre de chaque bâtiment et ses éléments d'équipement (ascenseur, chauffage) constituent des parties communes spéciales dont seuls les copropriétaires de ce bâtiment participent aux dépenses.

Des parties communes peuvent aussi être réservées à l'usage d'un seul copropriétaire. En effet, le règlement peut prévoir qu'un copropriétaire aura la jouissance exclusive d'une partie commune. Il s'agit le plus souvent d'une terrasse, d'un jardin ou d'une cour intérieure, uniquement accessible depuis un lot déterminé de la copropriété. Ce droit de jouissance exclusif est, en principe, perpétuel et attaché au lot de copropriété et non au copropriétaire (ce qui signifie qu'en cas de vente, le droit de jouissance est transmis à l'acquéreur).

Un droit de jouissance privatif sur des parties communes peut également s'acquérir par prescription trentenaire, c'est-à-dire lorsqu'un copropriétaire a utilisé à titre personnel et exclusif une partie commune pendant au moins 30 ans.
Comme pour les parties privatives, chaque copropriétaire peut utiliser librement les parties communes de son immeuble. À condition de respecter les mêmes règles, c'est-à-dire se conformer à la destination de l'immeuble, ne pas causer de troubles anormaux de voisinage et tenir compte de la nature et de l'affectation des parties communes. Par exemple, le règlement de copropriété interdit fréquemment aux copropriétaires d'encombrer les couloirs. Et même lorsqu'ils sont silencieux sur ce sujet, les juges considèrent que l'encombrement des parties communes par un copropriétaire porte atteinte aux droits d'usage des autres occupants.

Le respect du règlement de copropriété

La liberté des copropriétaires doit être utilisée dans le respect des dispositions du règlement de copropriété.
Le règlement peut prévoir que les fenêtres et volets, bien que classés dans les parties privatives, soient tous de la même couleur, du même matériau ou d'un modèle particulier. Une telle clause, qui vise à préserver l'harmonie visuelle de l'immeuble, doit être respectée.

Par ailleurs, le règlement de copropriété peut interdire de modifier les revêtements de sol pour éviter les nuisances sonores.

Le respect de la destination de l'immeuble

Les copropriétaires doivent respecter la "destination de l'immeuble". Cette notion est très importante en matière de copropriété. En effet, elle permet de limiter les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, comme, par exemple, l'exercice d'une activité bruyante. Cependant, cette notion, prévue par la loi de 1965, n'est malheureusement pas définie clairement.

La destination de l'immeuble doit être envisagée au regard de tous les actes constitutifs de la copropriété (règlement de copropriété, état descriptif de division de l'immeuble, décisions d'assemblée générale modifiant ces actes, etc.) et des caractéristiques techniques de l'immeuble (son architecture, la qualité de sa construction, son environnement résidentiel, etc.).

En cas de litige, les juges définissent au cas par cas la destination d'un immeuble et analysent tous les éléments qui ont incité les copropriétaires à acheter un lot dans l'immeuble.

La tranquillité des autres copropriétaires

L'utilisation d'un lot de Copropriété ne doit pas être source de nuisances ou de troubles anormaux de voisinage pour les autres occupants de l'immeuble.

Souvent, le règlement de copropriété comporte des clauses concernant la tranquillité de l'immeuble. Il peut, par exemple, interdire d'installer un barbecue sur les balcons, de garer des véhicules dans la cour commune ou d'entreposer des objets dans les parties communes.

Toutefois, même s'il ne contient aucune indication, les copropriétaires peuvent être sanctionnés pour leur comportement. Dans ce cas, c'est le juge qui apprécie, au cas par cas, le caractère anormal ou non du trouble.
À savoir: bien qu'étranger à la copropriété, le locataire est tenu de respecter les clauses du règlement de copropriété relatives à la tranquillité de l'immeuble.

https://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1520883/les-droits-et-obligations-des-coproprietaires#:~:text=Un%20copropri%C3%A9taire%20est%20libre%20d,de%20voisinage%20aux%20autres%20copropri%C3%A9taires.
https://www.village-justice.com/articles/responsabilite-syndic-copropriete,31338.html